国泰海通：物业行业应收账款增速收窄 独立性成关键指标

　　国泰海通发布研报称，考虑物企发展和运营的长期逻辑，认为具备独立业务竞争能力，能够合理减少关联交易发生数量、降低关联交易占比是重要的衡量标准。此外，该行还考虑1)母公司背景优质且地产销售排名保持前列的企业，仍能为物企提供业绩上的支撑，同时有效规避关联方应收带来的风险;2)商管类企业具有天然优势，商户缴费较好收回，不存在长期欠费的情况。同时，该行考虑应收增速控制得当，计提比例相对充分，账龄结构健康、回款率高的企业。

　　国泰海通主要观点如下：

　　为什么研究物业应收账款

　　考虑应收账款作为影响企业现金流的重要因素，绝大程度上对企业分红潜在持续能力有实质影响，作为物业报表研究系列的第二篇，将通过对30家样本企业应收账款的详细拆解，回顾和分析企业现金流管理的本质变化。受近年地产行业下行、关联方出险以及第三方业主回款速度放缓影响，行业应收账款规模从2021年开始步入增长。基于以上行业趋势变化，该行认为有序理解物业行业应收账款的处理方式、发展特点对正确理解物业现金流变化及寻找平衡的“规模-质量-利润”发展模式意义明显。

　　行业应收账款规模增速收窄明显

　　2020-2024年，该行跟踪的30家上市物企应收账款合计规模分别达到291.8亿元、483.2亿元、683.4亿元、742.5亿元和753.7亿元，增速分别为+42.6%、+65.6%、+41.4%、+8.7%和+1.5%，2023年起应收账款增速小于营业收入增速，增速收窄明显。母公司背景优秀及商管类企业的应收/营收占比较低。

　　关联方影响逐步减弱，业务独立性上升

　　近五年看，得益于物企与关联公司开展各类型清缴、减值计提和以资抵债，样本企业关联方应收占比由47%降至39%，第三方应收占比53%上升至61%。趋势上，母公司出险企业关联方风险正在逐步化解，此类物企的关联方应收占比由2019年的91%下降至2024年的44%，考虑地产行业信用风险已集中出清，该行判断趋势上关联方应收影响应持续减弱。

　　账期拉长、减值大幅提升、回款率承压

　　样本企业账期拉长，1年以内的应收账款占比由2019年89%降至2024年的58%，款项回收难度有增加。相应的，企业应收账款计提比例显著上升，由2019年的4%跃升至2024年的26%。2019年2024年，样本企业综合回款率从90%下降至78%，其中，母公司出险的物企回款率持续承压，低于样本企业整体水平，部分企业回款率仅五成左右。