中信证券：物业服务回归基本应对挑战 提质品牌提升分红

　　中信证券发布研报称，物业服务行业确实面临收缴率方面的挑战，但企业通过提升运营，科技提效，尤其是品牌服务的影响力，回归基础服务，上半年继续实现了盈利的稳步增长。盈利结构方面，周期性业务占比进一步下降。现金流方面，品牌公司的优势更加突出。加大分红派息逐渐进入正循环，行业预期6.2%的股息率水平具备吸引力。该行看好物业服务行业。

　　中信证券主要观点如下：

　　企业回归基础服务，多渠道优化在管面积

　　2025年上半年，14家物业服务样本企业收入增速为5.3%，同比下降1.6个百分点，其中基础物业服务收入增速为8.1%，同比下降3.9个百分点，尽管增速放缓，基础物业服务依然是物业公司增长的主要

　　增值服务业务持续调整，开发商业务占比进一步下降

　　业主增值服务仍处于业务调整期，2025年上半年样本企业业主增值服务收入同比下降5.6%，收入占比9.7%，较去年同期下降1.1个百分点。2023年以来，业主增值服务由快速发展期进入业务修剪状态，收入下降主要是企业关停了一些毛利率较低、或发展潜力较低的业务。开发商相关业务持续下降，2025年上半年，样本公司非业主增值服务收入同比下降8.5%，自2022年开始持续下降，占收入的比重较2024年同期进一步下滑1个百分点到6.5%。该行认为，非业主增值服务本身在产业链内的价值极低，现金流也较差，未来占物业公司收入利润比重可能长期下降。

　　企业进一步加强应收款和现金流管理，预计全年能够实现健康流入，品牌差异不断扩大

　　2025年上半年，在居民缴费意愿有所下降，部分关联方交付项目满意度不高的情况下，物业费收缴难度加大。上半年样本企业贸易应收款原值同比增长7.5%，增速略快于收入同比增速，但增速较2024年上半年的18.8%大幅收窄。企业通过向供应链传导和加大预收等方式控制应收款水平。2025年上半年，11家公告经营性现金流的样本企业合计经营性现金流净流出17亿元，其中7家企业相较去年有所恶化，4家企业相较去年有所优化，公司凭借品牌力，现金流明显跑赢行业。当然，行业季节性现金流分布不均，年报是更好的观察时间点，相信公司年报经营性现金流也能全额覆盖净利润。

　　企业分红派息更加积极，股息率具备吸引力

　　2025年中期，7家样本企业拟派发中期股息，其中3家分红率较去年同期有所提升。2025年上半年，14家样本企业货币资金同比增长3.1%。该行预计，全年板块分红率还有进一步提升空间，平均归母净利润分红率达到73%，股息率达到2.5%-9.5%，平均股息率为6.2%。

　　物业费收缴率低于预期的风险;存量时代下，企业外拓竞争加剧的风险;企业的现金流创造能力差异较大，部分企业OCF和核心净利润差异过大的问题;尽管该行认为行业完全有能力继续大幅提升分红派息水平，但也存在部分公司分红意愿持续偏低的可能性;退盘虽然可能增加企业的盈利能力，但这种增加公司盈利能力的方式从中长期看可能难以持续。