中指研究院：运用专项债收购存量土地意味着更

　　11月11日，自然资源部发布

　　在当下的市场环境下，具备发展潜力的城市土地收回收购后，再入市时更易产生增量价值，这对于满足市场新需求、增加地方土地出让收入、促进地方扩大投资等均具有积极意义，建议在这些能够产生更多增量价值的城市侧重加快推进相关收购节奏。最后，专项债券的额度等细则仍需财政部等相关部门进一步出台政策明确，政策若快速落实到位，将有望继续修复市场预期，推动房地产市场止跌回稳。

　　目的和作用：减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳

　　除此之外，收储后形成“净地”“优地”，也有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，同时可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。

　　收购主体：由纳入名录管理的土地储备机构具体实施收地工作

　　收购标的：优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地

　　2024年6月，自然资源部、国家发改委

　　本次

　　一是，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地；二是，其他土地类型中，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地；三是，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地；

　　四是，已动工地块中规划可分割暂未建设的部分。

　　可见土地类型包含各类用地，优先收回收购满足条件的住宅用地和商服用地，法拍地块也在列，不仅包括未动工开发的地块，也包括已动工可分割未建设的土地。优先收回收购住宅用地和商服用地，一方面，住宅、商服用地多为房地产开发企业获得，优先针对此类土地进行收回收购，有利于缓解房地产开发企业资金压力，为企业提供资金流动性，也有助于企业更好地将资金用于保交房，促进市场信心修复；另一方面，也可以直接改善土地供求关系，在促进房地产市场止跌回稳中发挥重要作用。

　　另外，2024年5月，自然资源部发布

　　收购价格：土地评估价格与企业土地成本，就低确定收地基础价格

　　2021年下半年以来房地产市场深度调整，房价波动下行一定程度导致当前不少地块评估价低于企业获取土地时的价格，特别是企业在市场热度较高时获取的土地。值得关注的是，土地出让时的起始价一般是在评估价的基础上结合当期市场情况等因素综合确定，收储成本是重要依据，叠加地方发行专项债也依赖土地价值，因此土地出让时的起始价或是本次土地收购价格的重要参考，过去底价成交的土地，有望在本次收回收购土地中实现更有效去化。

　　土地收回后的“去向”：原则上当年不再供应用于房地产开发

　　“五类调控”是指住宅用地供应“五类”调控目标，其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　专项债券额度尚未确定，有待政策进一步明确

　　本次自然资源部发布