中指研究院：上半年核心城市新房及二手房市场整体保持平稳 “好城市+好房子”表现出较强韧性

　　中指研究院表示，在去年9.26一揽子政策支持下，2025年一季度房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效。年初以来，核心城市新房及二手房市场整体保持平稳，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际有所减弱。上半年政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月13日国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。

　　近期广州针对新报规项目收紧计容规则，对赠送面积进行规范，减弱对在售项目的影响，预计未来将有更多城市跟进。

　　表：2025年上半年部分省市房地产优化政策

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　　整体来看，6.13国常会定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，对近期市场边际转弱作出及时回应，并给予明确政策导向，释放积极信号。预计下半年政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面全力落实已出台政策，推动市场止跌回稳。

　　稳定预期方面，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建房地产相关基础性制度，谨慎释放收紧性政策，更有利于稳定市场预期。

　　激活需求方面，一方面，加大城中村改造的房票安置力度，促进新增住房需求释放；另一方面，6月13日，广州重申全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，北上深限制性政策亦有优化空间，如优化大户型限购。各地优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等存在预期。

　　优化供给方面，持续完善和落实专项债券收购存量闲置土地、收购存量商品房的配套政策，加速收储节奏，改善市场供求关系。同时，各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策或加快出台，并在土地、金融等方面给予更大支持，促进高品质住房供给放量。

　　以上政策落地落实将有利于化解风险，除此之外，为稳定中长期市场，城市更新相关政策有望加快落实，如金融监管部门加快出台城市更新项目贷款管理办法，财政部门强化财政政策和资金保障，国家发改委加大中央投资支持力度，自然资源部门优化核定容积率、鼓励用地功能转换兼容等。

　　预计2025年新建商品房销售面积在9亿平米左右，“好城市+好房子”具备结构性机会。

　　自去年四季度一揽子政策落地后，重点城市新房销售量连续两个季度保持修复态势，二手房成交量保持增长，市场“止跌回稳”取得一定成效，但今年二季度市场有所转弱，1-5月全国新建商品房销售面积同比下降2.9%，在低基数下，降幅较去年明显收窄，但较1-4月扩大0.1个百分点。去年底我们提出三项影响2025年新房销售恢复的主要因素，包括居民收入预期偏弱，新开工面积持续下滑导致有效供给不足，以及重点城市二手房分流新房市场需求等。从上半年情况来看，一方面，居民就业收入预期改善尚不明显，仍对居民置业节奏产生影响；另一方面，前五月房屋新开工面积同比下降22.8%，供给端偏弱仍将制约销售修复程度；此外，重点城市二手房“以价换量”延续，对新房“替代效应”仍较明显。整体来看，预计全年新建商品房销售面积在9亿平米左右。

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　　注：2021-2024年5月数据根据次年公布值及增速修正，2025Q2规模使用4-5月增速估算

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　　分化行情延续，“好城市+好房子”具备结构性机会。2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体仍回落。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市+好房子”新房市场空间仍在。

　　2025上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化，房企投资策略进一步趋同背景下，核心城市土拍竞争加剧，部分优质地块拍出较高溢价。展望下半年，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。在此背景下，房企应加大营销力度，推动在售“老项目”加快去化，同时紧抓政策窗口，推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表，在发展中解决过去的问题。拿地方面，应继续聚焦市场确定性高的核心城市，通过新老项目平衡重启发展，但需避免拿高价地。长期来看，企业需主动适应房地产发展新模式，逐步向轻重并举方向转型。

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　　2025年1-6月，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点。6月单月，TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月单月降幅扩大1.2个百分点。1-6月销售总额超千亿房企4家，较去年同期减少2家，百亿房企46家，较去年同期增加2家。TOP100房企权益销售额为12812.7亿元，权益销售面积为6570.6万平方米。

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　　2025年1-6月，TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点。受上年低基数影响，TOP100企业拿地同比增幅较上月扩大。上半年拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团、大华集团等也进入拿地金额前二十。

　　从新增货值来看，保利发展、绿城中国和中国金茂位列前三。2025年1-6月，保利发展以899亿元新增货值占据榜单第一，绿城中国以831亿元新增货值位列第二，中国金茂新增货值规模为749亿元，位列第三。TOP10企业2025年1-6月新增货值总额6019.9亿元，占TOP100企业的41.8%，新增货值门槛为50亿元。